深化住房制度改革是住房市場的首要任務
2013/5/2 11:33:42
房地產(chǎn)市場的再一次全面反彈，表明住房市場重調控、輕改革的思路需要作全面調整。抓住歷史契機，深化住房制度綜合配套改革是當前住房市場的首要任務。只有在堅持調控不放松的同時，加速推進房地產(chǎn)市場制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調”的歷史怪圈，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟的良性協(xié)調發(fā)展。
一是行政管制無法治本，調控效力必然衰減。限購、差別化信貸等核心調控政策只能在短期內扼制住房需求的膨脹，不會有長久的效力。一旦大家都預期房價將進一步上漲，單靠嚴厲的調控政策已經(jīng)無法阻擋全社會的瘋狂投機。從需求方面看，第一，隨著經(jīng)濟、收入的增長，居民改善住房條件的需求無法阻擋；第二，城市化每年將帶來相當于一個東京市的人口涌入城市，這是歷史趨勢不會改變；第三，因調控堰塞的需求也要伺機尋找突破口，需求管制政策會被逐步破解。從供給方面看，拆遷征地難度越來越大，地方政府籌集造城所需要的公共基礎設施投資也越來越困難，在現(xiàn)有制度框架下，可以預見的未來住房供給難以有效擴大。
二是制度改革相對滯后，供求矛盾長期存在。一方面，房地產(chǎn)市場管制的長期化、常態(tài)化未能解決房價上漲問題，卻對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了巨大的副作用。包括房地產(chǎn)投資下滑使得地方經(jīng)濟增速下降、財政出現(xiàn)困難；限購、限貸使人口流動和城市化速度放緩；以戶籍為標準的限購制度妨礙了社會公平，引發(fā)城市外來就業(yè)者的廣泛不滿等。另一方面，住房制度改革相對滯后，使得住房供給效率低下，長期供求矛盾無法解決。這些束縛住房市場效率的制度包括：城鄉(xiāng)土地市場人為分割，以政府為主導的土地市場供給效率低下；個人自建、集資建設商品住房被禁止，開發(fā)商的供給壟斷問題懸而未決；房產(chǎn)稅未推開，住房持有成本低導致囤房盛行等。
住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控。在北京等一線城市，住房供求已經(jīng)出現(xiàn)失衡。一方面去年滯銷的各樓盤基本售罄即將清盤，僅剩少量頂樓底層等不受歡迎套型，新開樓盤少且越來越偏遠。另一方面，消費者的房價預期正向樂觀方向轉變，追漲心理正在發(fā)酵，收入的快速增長也帶來了強勁的購房需求。住房供求失衡短期內難有改觀，一旦現(xiàn)有商品住房庫存被過度消耗，房價將面臨全面失控。
歷史契機轉瞬即逝，深化改革時不我待。2013年3月1日，國務院辦公廳對外發(fā)布了“新國五條”實施細則。重申嚴厲的調控政策雖然短期內可以起到一定抑制投資投機需求的作用，但是房地產(chǎn)市場的供求矛盾并不能得到根本解決。一旦政策效力重新出現(xiàn)衰減，房價又將再度面臨失控風險。目前應當抓住寶貴的歷史契機，加快推進住房制度改革，從根本上解決住房供求失衡問題。否則房地產(chǎn)調控將再度走進“越調越漲”的歷史怪圈，市場將對政府調節(jié)市場的能力失去信心，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)大規(guī)模投機和大起大落，后果不堪設想。
一是實行“自有為主，形式多樣”的產(chǎn)權制度。公有產(chǎn)權和法人產(chǎn)權住房(約占全部住房的15%)，主要包括公租房、廉租房；共有產(chǎn)權住房(約占全部住房的15%)，包括經(jīng)濟適用房，棚戶區(qū)改造房；私有產(chǎn)權住房(約占全部住房的70%)，包括優(yōu)惠支持政策取得的普通商品房(40%)，私人市場購買和出租的高檔商品房(30%)。
二是建立“基金主導，多元開發(fā)”的開發(fā)制度。打破住房開發(fā)的壟斷，形成政府(或委托開發(fā)公司)、集體組織(或委托開發(fā)公司)、開發(fā)公司、住房合作社和業(yè)主自己開發(fā)相互競爭的多元開發(fā)格局。公租房與廉租房由政府或委托開發(fā)公司開發(fā)；經(jīng)適房由開發(fā)公司或住房合作社開發(fā)；商品房主要由合作社或開發(fā)公司開發(fā)。
三是實行“租售并舉，先租后買”的交換制度。住房交換體系由租售兩類構成，總體租售比例約為40：60。其中，占全體城鎮(zhèn)家庭30%中下收入者中，租售比例約為2：1；占全體城鎮(zhèn)家庭40%的中等收入者中，租售普通商品房約為1：1；占全體城鎮(zhèn)家庭30%的中上收入者，租購比例約為1：2。
四是實行“貨幣分配為主，實物分配為輔”的分配制度。在城鎮(zhèn)，廉租房、公租房、經(jīng)適房可采用直接的實物分配或實物和貨幣分配相結合。商品房主要采取貨幣化分配形式。
五是實行“一戶一房，抑制投機”的消費制度。中國人多地少，同時由于中國處在城市化的加速期，部分家庭暫時擁有更多一些住房資源也有必要性，應實行保證“一戶一房”，允許“一戶兩房”，限制“一戶多房”的消費政策。
六是“累進增減，有保有抑”的稅收調節(jié)機制。第一，針對高端住房投資、開發(fā)和消費，其交易和保有環(huán)節(jié)的稅收實行累進征收，第二，對于房地產(chǎn)的投資和投機行為，其交易和保有環(huán)節(jié)的稅收也實行累進征收；第三，針對普通商品房和保障房的投資、開發(fā)和消費，其交易和保有等環(huán)節(jié)的稅收實行累退減免。
七是“溢價補貼，隨市浮動”的土地調節(jié)機制。第一，商品房的用地實行有償使用，而保障房的用地實行無償或有償優(yōu)惠使用；第二，將商品房用地出讓金部分用作保障性房投資或消費補貼的基本來源；第三，建立地價上漲的牽制機制。如果商品房價格上漲過度，用地價上漲來補貼因房價上漲超過購買力的差額，補貼額度隨房價浮動。
八是“梯度保障，政府兜底”的財政調節(jié)機制。政府通過財政等手段，對每一個自身無力完全通過市場解決住房問題的家庭提供適度保障，確保每個家庭實現(xiàn)“居有住所”的目標。對不同收入等家庭狀況，政府提供不同的保障程度，以彌補住房“價格”與其支付能力的差額。
九是“長借短還，動態(tài)平衡”的金融調節(jié)機制。住房的投資、消費主體短時期內，一方面利用自有資金，另一方面，通過信貸、債券等方式從外部借入資金，進行住房開發(fā)、建設、投資、消費，然后在長期內通過投資主體或住房產(chǎn)權人隨后長期的資金投入，分期分批償還借款本息而實現(xiàn)財務動態(tài)平衡的融資機制。
優(yōu)先改革和理順行政管理體制，完善調控的部門和協(xié)調機制，完善監(jiān)管和政績考核機制，落實調控目標責任制。第二，在住房金融體系逐步完善的基礎上，通過先行試點，在房地產(chǎn)市場供過于求，開發(fā)商資金相對寬松的時機，取消期房銷售制度。第三，在住房用地價格持續(xù)高漲的情況下，嘗試推出地價變動的牽制機制，改革土地出讓金的收益分配制度，實行中央與地方的分成。第四，在城鄉(xiāng)土地制度市場化改革和住房金融體系完善的基礎上，將土地開發(fā)與住房開發(fā)分離，形成基金主導、多元開發(fā)的格局。第五，在改革城鄉(xiāng)土地制度征用、有償轉讓制度和用途管制制度的基礎上，對于符合城鄉(xiāng)建設用地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權房，辦理土地國有化手續(xù)，補交合理的土地出讓金，可以補辦完全產(chǎn)權手續(xù)，進行合法出租出售。
將房產(chǎn)稅作為限購政策的接續(xù)制度，在房產(chǎn)稅及時推出、保障性住房建設達到20%以上比例，以及住房市場相對平穩(wěn)的城市，取消限購令。第二，將建立住房用地價格上漲的牽制制度，作為臨時性行政限價拍地的接續(xù)政策，保障房用地比例達到要求比例以上，地價相對平穩(wěn)的城市，實行自由競爭的拍賣制度。第三，當包括住房金融在內的金融制度體系相對健全，利率實現(xiàn)完全市場化后，取消市場采取的商業(yè)銀行信貸額度限制政策。第四，當財稅、土地、金融制度體系相對健全合理后，將住房保障制度由“補磚頭”轉向“補人頭”。
最后，改革建立房地產(chǎn)健康發(fā)展機制的時間表。這個過程分兩個階段，用十年左右的時間完成。
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