房地產(chǎn)泡沫影響深遠(yuǎn)中國(guó)政府防患于未然
2010/9/29 17:27:58
房地產(chǎn)可能是古老的一種資產(chǎn)。房地產(chǎn)狂熱與覆滅的歷史由來(lái)已久，近的國(guó)際金融危機(jī)即根源于此。假如中國(guó)也出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，全球都會(huì)受影響。
美國(guó)、英國(guó)以及西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)在四年前達(dá)到頂峰后泡沫破滅，其影響一直延續(xù)至今。即使到目前這些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未開始復(fù)蘇?；叵肴毡痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)在1980年代末泡沫破滅之后長(zhǎng)期疲軟，我們不得不接受這樣的現(xiàn)實(shí)：近的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰之后可能需要數(shù)十年才能恢復(fù)。
房地產(chǎn)泡沫破滅尤其會(huì)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)造成巨大傷害，大量國(guó)民都會(huì)受到波及。房地產(chǎn)泡沫常常由于信貸與貨幣政策過(guò)于寬松而導(dǎo)致，當(dāng)房?jī)r(jià)急劇下跌、流動(dòng)性枯竭時(shí)，幾乎在一夜之間大量公司將破產(chǎn)，并導(dǎo)致金融中介機(jī)構(gòu)癱瘓，可惡的通貨緊縮也將乘虛而入。這正是許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)當(dāng)今美國(guó)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)心所在。如果日本通縮性經(jīng)濟(jì)停滯的一幕在美國(guó)重演，后果不堪設(shè)想。
既然如此兇險(xiǎn)，為什么房地產(chǎn)泡沫一再發(fā)生？為什么政府不及早處理？原因很簡(jiǎn)單：他們很難覺(jué)察到泡沫產(chǎn)生。美聯(lián)儲(chǔ)現(xiàn)任主席伯南克以及他的前任格林斯潘都是成就斐然的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但他們都未能發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，即便在2005年房?jī)r(jià)一飛沖天時(shí)亦如此。有人會(huì)說(shuō)他們不是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)泡沫，而是故意視而不見(jiàn)，因?yàn)檫@與他們的政策取向以及世界觀不合拍。持陰謀論的另外一些人可能認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)兩任主席看到了房地產(chǎn)泡沫，但是天真地以為即使泡沫破滅，清理成本將在可控范圍以內(nèi)。
我們傾向于認(rèn)為，盡管出現(xiàn)價(jià)格極端波動(dòng)的現(xiàn)象，仍然很難確認(rèn)房地產(chǎn)泡沫。以中國(guó)為例，近美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局的一份報(bào)告指出，中國(guó)的房?jī)r(jià)自2007年首季度以來(lái)上漲了140%，而2010年首季度的年化漲幅達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的41%，這種上漲速度確實(shí)不正常。然而，本世紀(jì)初美國(guó)及其他國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)目前的住房市場(chǎng)形勢(shì)相比有一些重要差異。
中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)主要根源于供應(yīng)短缺，但不排除2009年后信貸寬松加劇近期房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。過(guò)去幾年房?jī)r(jià)大幅上升的同時(shí)，城市居民的平均收入也大幅增長(zhǎng)。而且，根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的未償還住房按揭貸款占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比例為14%，遠(yuǎn)低于美國(guó)的76%以及澳大利亞的近90%。多數(shù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家承認(rèn)，流動(dòng)性過(guò)剩，尤其是北京、上海等一線城市的流動(dòng)性太多造成了房?jī)r(jià)居高不下，但他們也指出，從全國(guó)來(lái)看房?jī)r(jià)與國(guó)民收入走勢(shì)相符。
與過(guò)去10年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)放任自流的美國(guó)相比，今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)不同點(diǎn)在于中國(guó)政府已經(jīng)有所警覺(jué)，明確表示擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，并采取了相應(yīng)的調(diào)控措施，限制該行業(yè)的信貸增長(zhǎng)，防患于未然。
中國(guó)終會(huì)否面臨房地產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)的嚴(yán)重挑戰(zhàn)？目前已有所放緩的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是否基本面的反映？目前還不得而知。然而，從我們的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，至少需要密切關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并且承認(rèn)這是金融危機(jī)過(guò)后全球面臨的又一大風(fēng)險(xiǎn)。
可以肯定的是，假如中國(guó)真的發(fā)生房地產(chǎn)泡沫破滅，對(duì)全球都會(huì)產(chǎn)生重大影響，尚不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程將遭受打擊。在全球化逐漸生根的當(dāng)今世界，覆巢之下，難有完卵。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫必將帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。
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