土地清查步入問責(zé)期房企拿地受拷問
2010/9/14 9:18:49
8月份房地產(chǎn)“回暖”，隨之而來的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，8月監(jiān)測的30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲，其中有11個城市上漲幅度超過50%；而在成交均價方面，8月份18個城市均價上漲，北京以漲幅12.33%名列前茅。“金九”苗頭初顯，有媒體報道，根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬，北京商品期房住宅共成交4456套，環(huán)比上漲了163%，同比上漲14.6%。
在公眾對房價走勢的一片猜測中，國家政策成為懸在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的一把利劍。究竟房地產(chǎn)市場“回暖”能否引起政府新一輪調(diào)控的“再強化”？下半年房地產(chǎn)量價走勢究竟會如何？
據(jù)悉，1-8月份土地購置面積同比增長37.9%，但購置費用同比卻上漲了84.3%。這樣的差距表明了在前一段時間內(nèi)積壓了很多對土地的剛性需求的釋放。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3944萬平方米，同比增長69.8%，土地購置費963億元，增長66.2%。
《證券日報》記者咨詢相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)，其中一家已上市房企的工作人員表示，公司旗下房產(chǎn)價格并未有明顯下調(diào)，近期更是略有上漲。“買漲不買跌”是房地產(chǎn)投資者的共同心理，因此一旦下跌會造成不可估計的影響。固然，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士已經(jīng)深切感到此次國家調(diào)控政策是“來真的”，但并不能阻止他們拿地的欲望。他表示，從長期來講，很多業(yè)內(nèi)人士仍舊看好房地產(chǎn)。甚至，有些融資能力較差的房企，采取聯(lián)合拿地的方式取得土地開發(fā)權(quán)。另外，還有業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者表示，在浙江地區(qū)有很多銀行選擇支持中小房企拿地，而當(dāng)?shù)剌^為發(fā)達(dá)的民間金融等都給予房企多元化的融資方式?？偠灾?，房企不論大小，都看好未來房地產(chǎn)市場前景。
不過有觀點認(rèn)為，部分房價過高的城市一旦出現(xiàn)“量價齊升“的局面，政府調(diào)控政策或?qū)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金角度予以緊縮，從而減少投機性房地產(chǎn)開發(fā)。
華創(chuàng)證券一份研究報告顯示：“從省市上劃分，前十大省市的閑置土地占比為92%，從區(qū)域上劃分，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房價較高的北京、廣東和江蘇仍然是土地閑置的重鎮(zhèn)。”為此，打擊土地囤積是政府工作重點。報告預(yù)計9月份土地清查將進(jìn)入實質(zhì)性問責(zé)階段，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商將受到較大沖擊。并且，“整體上對開發(fā)商資金流產(chǎn)生壓力的來源主要是土地儲備。”
另外，預(yù)售款監(jiān)管的強化也將進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流。2010年5月住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》已經(jīng)明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶，而且鼓勵試點現(xiàn)房銷售。對此，華創(chuàng)證券對其評價是“具有政策糾偏意義……預(yù)售資金實施嚴(yán)格監(jiān)管的制度障礙已經(jīng)破除”。
根據(jù)國家統(tǒng)計局9月11日公布數(shù)據(jù)，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金同比增長50.7%，而定金及預(yù)收款同比增長為22.1%，在房企資金來源中增長幅度低。事實上，自4月份以來，定金及預(yù)收款一項就逐月減少，企業(yè)自有資金卻在逐月增加。
華創(chuàng)證券研究報告顯示，“引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度分批、分期支付，并在每個環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例”。就此，將可以降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金杠桿比例，減少房地產(chǎn)開發(fā)商資金使用的自由度。
另外，將進(jìn)一步拷問房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流的，是近市場一直在傳言的央行未來有可能加息：央行貨幣政策委員會委員李稻葵在今早接受央視《交易時間》采訪時，表示央行加息是“值得考慮“的。這將會給公眾一個良好預(yù)期，從而不必急于將存款取出來投放于股市或是房市，利率的微調(diào)是有利于建立一個穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)的。同時，他還列舉了兩點來表明觀點：一是當(dāng)前流動性相對充足，利率微調(diào)不會對股市等造成影響；另一方面則是我國的貨幣政策沒有必要受到別國的影響。
不過，《證券日報》在咨詢?nèi)A創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員楊現(xiàn)領(lǐng)時，他有不同的看法。第一，房地產(chǎn)投資對GDP的拉動作用仍舊較為突出，因此不宜采取更加緊縮的貨幣政策，以避免經(jīng)濟(jì)的大幅波動；第二個理由則與李稻葵的觀點正好相反，他認(rèn)為全球流動性過剩和低利率環(huán)境不斷走向常態(tài)化，從而在國家大環(huán)境下，中國不太可能單方面提高利率。
總而言之，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，目前受政策影響較大的是中小房企，他們的資金鏈條和大型房企來說要更緊，而融資能力更差。而據(jù)他了解，部分城市土地流拍的數(shù)目是在增加、土地市場也是相對低迷的。而重點在于，他認(rèn)為目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)在持續(xù)收緊，執(zhí)行力度和以前相比也更為嚴(yán)格。持續(xù)收緊的房地產(chǎn)政策正在發(fā)揮作用，如果局部房地產(chǎn)價格較高城市繼續(xù)呈現(xiàn)“量價齊升”的態(tài)勢，則政策將有可能針對性加強，從而重演“二次回調(diào)”的格局。
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