養(yǎng)老地產(chǎn)面臨嚴(yán)峻發(fā)展挑戰(zhàn)
2012/7/25 10:26:29
目前以養(yǎng)老為主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在配套、環(huán)境上體現(xiàn)了對(duì)老年人群的關(guān)照，但是仍然是主題性的“適老型”商品房項(xiàng)目。一份官方報(bào)告稱，目前城鎮(zhèn)人口在養(yǎng)老支付能力上，人均僅有1000元至1500元，與高質(zhì)養(yǎng)老院所需的資金相距甚遠(yuǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的誤區(qū)是什么？發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)面臨哪些挑戰(zhàn)？
養(yǎng)老地產(chǎn)為什么現(xiàn)在外熱內(nèi)冷，根本原因還是有效性不足。真正需要服務(wù)的人有沒(méi)有能力購(gòu)買，這是最大的問(wèn)題。需求是有的，但是沒(méi)錢購(gòu)買，這是目前開(kāi)發(fā)老年地產(chǎn)、老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來(lái)的根本原因。
如何解決錢的問(wèn)題，現(xiàn)在能想到的無(wú)非就是社會(huì)保險(xiǎn)、商業(yè)保險(xiǎn)、政府補(bǔ)貼。社會(huì)保險(xiǎn)很難做到，商業(yè)保險(xiǎn)運(yùn)作起來(lái)非常困難，政府補(bǔ)貼，財(cái)政還沒(méi)有那么大的財(cái)力，這個(gè)問(wèn)題就麻煩了。怎么解決需求的問(wèn)題，到哪兒去弄錢去，這是最大的問(wèn)題。
養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，包括四個(gè)要素。一是服務(wù)。出于成本的考慮，美國(guó)出臺(tái)很多政策引導(dǎo)人們從機(jī)構(gòu)到家里面來(lái)照顧。他們是怎么做到的呢？美國(guó)很多養(yǎng)老物業(yè)經(jīng)營(yíng)者不是開(kāi)發(fā)商，也不是運(yùn)營(yíng)商，是養(yǎng)老服務(wù)商，很多養(yǎng)老服務(wù)商是上市公司，一家養(yǎng)老服務(wù)商下面會(huì)有上百個(gè)運(yùn)營(yíng)商，去管理幾百處物業(yè)，實(shí)際上用服務(wù)拉動(dòng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 有了市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)，它可以彌補(bǔ)家庭照顧不足的現(xiàn)狀。此外，歐洲出臺(tái)專門的法律保護(hù)照護(hù)者，有了法律保護(hù)，有了足夠的薪酬，有了人力資源的規(guī)劃，有了晉升的機(jī)會(huì)和職業(yè)的發(fā)展，很多人愿意從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)，才能夠形成養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
美國(guó)上世紀(jì)80年代的時(shí)候，政府原來(lái)補(bǔ)貼在機(jī)構(gòu)里面的財(cái)政資金，補(bǔ)貼叫錢隨人走，你從機(jī)構(gòu)回到家，這個(gè)錢也可以到家里去；美國(guó)機(jī)構(gòu)里面有一個(gè)登記床位的制度，只要你注冊(cè)床位，在這個(gè)床位上發(fā)生各種費(fèi)用由他們來(lái)報(bào)銷。
為什么現(xiàn)在全國(guó)各地包括三線城市都在做養(yǎng)老設(shè)施，大家知道為什么嗎？除了市場(chǎng)推動(dòng)促進(jìn)的，還有一個(gè)在于中央政府把對(duì)干部的考核，養(yǎng)老問(wèn)題解決得好與壞，納入對(duì)政績(jī)的考核。此外，政府很快會(huì)出臺(tái)政策，限制養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的會(huì)員制等。對(duì)于60歲到75歲之間的身體健康的老人，有養(yǎng)生休閑需求。冬天到海南，或者夏天城里比較熱了，到郊區(qū)短期住兩三個(gè)月。這樣的需求，對(duì)于現(xiàn)在的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也是一個(gè)非常良好的空間。 半自理或者非自理能力的養(yǎng)老服務(wù)的支持，這就不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的住宅建設(shè)，而是要有配套的相關(guān)養(yǎng)老設(shè)置的建設(shè)。
開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的三到五年之內(nèi)，正確認(rèn)識(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展空間的前提之下，逐步轉(zhuǎn)型，而不是一步到位，一步到位難度非常大。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格說(shuō)是服務(wù)，其次才是可持續(xù)發(fā)展的情況，這個(gè)可持續(xù)的方式，一個(gè)是企業(yè)的自我更新的運(yùn)營(yíng)模式，還有靠制度環(huán)境。實(shí)際上它不完全靠企業(yè)的積累或者營(yíng)利模式，還包括更大范圍內(nèi)的稅收、土地這方面。
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