金融政策微調(diào)放松 樓市調(diào)控微喘息
2012/2/16 9:49:41
從去年的銀行五年之內(nèi)首次下調(diào)存準(zhǔn)開(kāi)始，到今年各大銀行紛紛下調(diào)首套房貸利率，金融政策的微調(diào)讓關(guān)心房地產(chǎn)走向的人忐忑不安。開(kāi)發(fā)商在猜測(cè)調(diào)控放松的同時(shí)竊喜，購(gòu)房者在恐懼房?jī)r(jià)反彈的同時(shí)惆悵，但每一次這種想法一旦出現(xiàn)就被一個(gè)個(gè)專家學(xué)者一句“金融政策微調(diào)不代表樓市調(diào)控會(huì)放松”堵了回去。可是問(wèn)題是：金融政策的微調(diào)放松雖然不代表樓市調(diào)控會(huì)放松，可是他所給出的信號(hào)讓人揣測(cè)之后而產(chǎn)生的政策放松預(yù)期讓人糾結(jié)無(wú)比的同時(shí)也等于給了樓市許多喘息的機(jī)會(huì)。
近來(lái)，許多銀行開(kāi)始竭盡全力要將貸款利率設(shè)定為固定利率。由此許多業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始猜測(cè)，這是銀行降息之前部分銀行為了避免降息影響其受益而做出的未雨綢繆之舉。據(jù)某銀行工作人員透漏，早在去年年底，他們即接到領(lǐng)導(dǎo)提醒：在與企業(yè)簽訂貸款合同時(shí)，盡量與企業(yè)約定固定利率，以備今后降息的可能。
還記得，在上一輪加息周期(2010年10月20日至2011年7月7日)前，銀行與企業(yè)簽訂貸款合同時(shí)，傾向?qū)⒗始s定為浮動(dòng)利率。甚至有銀行與企業(yè)約定的貸款利率曾從“按年調(diào)整”變?yōu)?#8220;按季調(diào)整”，以在加息不期而至?xí)r，確保銀行收益。自從銀行體制改革之后，其終身奮斗目標(biāo)就成了利益，調(diào)控樓市不過(guò)是國(guó)家國(guó)家安撫民生的硬性規(guī)定，銀行不得不從。
因此，銀行對(duì)于利益的把握決定了他們對(duì)政策走向的敏感度及對(duì)預(yù)測(cè)政策的準(zhǔn)確度。更何況鑒于目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，管理層不斷釋放貨幣政策將預(yù)調(diào)、微調(diào)的信號(hào)，各方預(yù)計(jì)上一輪加息周期已然結(jié)束。我們本著寧可信其有不可信其無(wú)的態(tài)度來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，看看以往樓市的紅火和衰退，有哪一次真正意義上的過(guò)渡不是因?yàn)榻鹑谡叩氖站o或者放松。
雖說(shuō)有銀行甚至在去年的時(shí)候，就開(kāi)始告誡員工與企業(yè)簽訂固定利率的合同，但是考慮到目前銀行面臨貸款收益下行的趨勢(shì)，再加之未來(lái)降息的可能，以及貸款需求相對(duì)的不足，未來(lái)貸款利率有望下行。
銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜可能引起的風(fēng)險(xiǎn)防范以及去年調(diào)控以后引起的需求減少的雙重因素可能使銀行經(jīng)營(yíng)壓力增加，利率會(huì)隨著供需關(guān)系的變化而下行。拿民生銀行來(lái)說(shuō)，它的凈息差在2011年四季度環(huán)比就呈現(xiàn)了下降跡象。該行的解釋是貸款定價(jià)下行，一方面是該行主動(dòng)限制抬高定價(jià)，另一方面貸款需求萎縮，并預(yù)計(jì)今年商業(yè)銀行凈息差將見(jiàn)頂。
而銀行貸款利率的調(diào)控直接影響了開(kāi)發(fā)商資金鏈的松緊程度，要知道自從有了商品房預(yù)售，有了開(kāi)發(fā)貸，開(kāi)發(fā)商建設(shè)所用資金就很少用到自有資金。如今銀行貸款利率下行預(yù)期加大，開(kāi)發(fā)商資金鏈有望得到修復(fù)。
西安雅居樂(lè)花園負(fù)責(zé)人在和媒體朋友交談時(shí)曾談到，今年6月底房產(chǎn)稅將擴(kuò)大征收范圍。如果消息屬實(shí)，按照住建部部長(zhǎng)姜偉新去年的指示，房產(chǎn)稅來(lái)臨之際便是限購(gòu)政策取消之時(shí)。
或者降息本身不可怕，房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大對(duì)與開(kāi)發(fā)商也并不是什么好事，但是隨之而來(lái)的限購(gòu)取消一定會(huì)讓樓市調(diào)控捉襟見(jiàn)肘的同時(shí)讓開(kāi)發(fā)商眉開(kāi)眼笑。降息加之首套利率下調(diào)讓壓抑許久的剛需驟然釋放，同時(shí)限購(gòu)取消也勢(shì)必將樓市投資需求推上高潮，借鑒重慶和上海去年一年房產(chǎn)稅的實(shí)施效果，稅款不稅款的事暫且不理，只說(shuō)它的出臺(tái)對(duì)于房?jī)r(jià)回歸到底做了多大貢獻(xiàn)，受限于種種技術(shù)和方式方法上的問(wèn)題，效果聊勝于無(wú)。
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